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说说上海经适房 [复制链接]

斑竹

小兔子

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发表于 2010-1-1 12:46:09 |显示全部楼层
根据相关规定,经适房属有限产权性质,若购房家庭于5年后转让,需将转让房价总额的30%上缴政F。但即便如此,仍有不小赚头。如以购买一套“新凯家园”65平方米两房为例来说明,即使购买最贵的房源,目前成本为 36.5万元,五年后即使按照当前的市场价转让,可得84.5万元,上交30%之后仍剩下59.15万元,净赚22.65万元。

  上海经适房进入试点,这对中低收入者来说是个福音。面对目前房价高企现状,上海经适房具有巨大的价格优势,因此对申购家庭来说,一旦申购成功,则意味着可以获得不小收益。
  价值优势:只要申请到一套便能稳赚
  上海经济适用房终于面世。因其相对较低的销售价格,甫一面市便引起市民极大关注。根据上海市房管局公布的据了解销售基准价格,目前进入试点范围的三个项目,销售价格均比周边的普通商品房项目要低,这意味着只要能够申请到一套经济适用房,便能稳赚不赔。
  购买条件优势:月收入不到3000元即可
  经过将近两年的等待,上海的吴先生终于等来了机会。这个周末,他专程赶到松江泗泾镇上考察了一下“新凯家园”小区,那是一个已经进入试点范围的经济适用房项目。
  年近而立之年的吴先生尚未成家,在一家物业公司上班,每月收入不到3000元,除去租房、日常开销已所剩不多,买房对他来说曾是非常遥远的梦想。“我半年的工资也买不起一个平方米的房子,买房对我来说比登天还难。”他说。
  不过吴先生的心里曾经燃起过住房梦。那是在2005年春,他了解到上海市将推出“两个1000万工程”,即1000万平方米的配套商品房、1000万平方米中低价房,“如果当时开始建设中低价房,我还是有机会申请得到的。”吴先生说。但这个工程最终并未实现。
  2008年初,上海市房地局公布了《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008-2012年)》,并提出了“到2012年上海市累计享受经济适用住房政.策的家庭达到30万户”的目标,累计建设面积达2000万平方米,占同期全上海市住宅建设量的20%,被人称之为“新2000万工程”。
  经过一年多时间的准备,目前上海经适房进入试点阶段。试点将率先在闵行、徐汇两区启动。闵行区房源为沪闵路“翔泰苑”、浦江基地新汇路“博雅苑”,徐汇区则是在松江泗泾基地新家园路的“新凯家园”小区。
  家庭月收入为6900元可申购
  根据上海市房管局公布的准入标准,申购人群为中低收入者。其中较为引人关注的是收入和财产。准入标准规定,申请购买家庭的人均年可支配收入不超过27600元,按照通行的计算方式,对于常见的普通三口之家来说(子女未成年),年可支配收入不超过82800元(27600×3),假定夫妻二人都有工作,换算家庭月收入为6900元。
  如果仅仅只看这一条,我们身边的确有不少人满足条件,但如果同时还考虑到财产条件,则条件适当收紧一些。准入标准规定申请家庭人均财产不超过7 万元,对于普通的三口之家来说,家庭财产不能超过21万元。也就是说,包括存款、房产、有价证券、车辆和非居住房屋等资产之和不能超过这个数目。
  地域优势:比昆山房价便宜
  上海经适房的价格优势非常明显。经适房的价格让吴先生颇为心动。根据上海市房管局公布的销售基准价,闵行“翔泰苑”经适房均为多层,销售基准价格5200元/平方米;松江泗泾“新凯家园”经适房有多层也有高层,多层的销售基准价格为4800元/平方米,高层为5100元/平方米;浦江基地“博雅苑”经适房均为高层,销售价格为5000元/平方米。单套住房销售价格在销售基准价格基础上,上下浮动幅度均不超过10%。也就是说,这三个经适房试点小区房价最高不会超过5610元/平方米。“这比昆山的房价还便宜。”吴先生说。
  有关人士分析认为,上海经适房则完全按照国家相关规定定价,即利润限定在3%以内,加上相关土地出让并未产生财政收入,而建设成本是经适房的主要成本,因此具有很大的价格优势就不难让人理解。
  价格优势:只有商品房的三分之一
  记者了解到,目前三大经适房试点项目所在板块房价均已大幅上涨,商品房的售价远远超过经适房。如“润和欣苑”最新推出的房源售价已经达到 13000元/平方米,这要比“新凯家园”的单价高出近8000元/平方米。同样,其他两个板块商品房与经适房价格落差也不小,如有研究机构统计,浦江板块目前均价达到12500元/平方米左右,颛桥板块目前均价也达到11500元/平方米。
  交通优势:都是“轨道房”
  经适房价格虽然很低,但品质都不错。目前进入试点的三个项目虽然都位于外环线以外,但它们都有一个共同点,即都是“轨道房”,如“新凯家园”紧靠轨道交通9号线。众所周知,轨道交通对物业价值的提升具有极大的作用,这些经适房紧靠轨道交通,未来升值空间不小。
  目前经适房建设主要集中在宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、浦东周康航、浦东曹路等六大基地,总建筑面积为600万平方米,而这六大基地经过拓展之后总用地面积将达2360万平方米。这六大基地都有轨道交通线路通过,如轨道交通7号线在宝山顾村基地设有三个车站,浦东周康航也有轨道交通 11号线经过。
  配套优势:万达、沃尔玛纷纷入驻
  记者同时发现,这些板块是未来上海外围区域房产开发主要地块,因而政F在其配套建设方面也花费了不少精力。如除了改善交通状况之外,在商业、交易、医疗等方面就投入不少,如周浦镇引入万达商业广场、嘉定江桥已经引入沃尔玛超市等等,这势必会使得板块未来更为宜居,从而也为未来物业升值夯实了基础。
  另外记者了解到,上海经适房严格按照“四高小区”标准建设,其价格低主要是因为土地成本很少,以及政F减免了大量税费等原因造成,而并非品质降低,其规划设计、工程质量、物业服务等都与商品房相同,有些甚至优于普通商品房。
  根据相关规定,经适房属有限产权性质,若购房家庭于5年后转让,需将转让房价总额的30%上缴政F。但即便如此,仍有不小赚头。如以购买一套 “新凯家园”65平方米两房为例来说明,即使购买最贵的房源,目前成本为36.5万元,五年后即使按照当前的市场价转让,可得84.5万元,上交30%之后仍剩下59.15万元,净赚22.65万元。
  据了解,申请购买的经适房按人数确定房型。经适房在房型上按照卧室的数量,分为一居室、二居室和三居室;建筑面积分别为45、65和85平方米左右,其中高层住宅的各种户型,建筑面积均略大于多层住宅。其中单身人士或2人家庭可以购买一套一居室,2人家庭原住房建筑面积小于或等于15平方米的,可以购买一套二居室;3人家庭,可以购买一套二居室;4人及以上家庭,可以购买一套三居室。
怀抱梦想的兔子

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